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Bausanierung - Grundwissen

Bausanierung - Grundwissen

Eine Bausanierung umfasst die Wiederherstellung oder Modernisierung  bestehender Gebäude mit dem Ziel vorhandene Schäden zu beseitigen und/oder den Wohnkomfort zu erhöhen. Häufig ist im Rahmen der Restaurierung, Rekonstruktion  beziehungsweise  Modernisierung der Immobilie der Austausch von kompletten Bauteilen oder der Technik notwendig, um die Immobilie auf den aktuellen Stand der Technik zu bringen.    

Bausanierungen werden oft ausgeführt, um Immobilien instand zu halten, oder ihre Nutzungsfähigkeit aufrecht zu erhalten. Häufig bewahren Sanierungen Gebäude vor Einsturz, Unbrauchbarkeit und Verwahrlosung und verbessern die Energienutzung. Bausanierungen können damit auch helfen, kulturell bedeutsame Bauten und damit oft auch das Stadtbild zu bewahren.

Bereiche der Bausanierung: Saniert wird alles Mögliche

Ein nicht unwesentlicher Markanteil entfällt in der Bausanierung auf die Schimmelsanierung. Auch wenn bei einer Schimmelsanierung nur ein geringer Eingriff in die Bausubstanz erfolgt, schimmelt es in Altbauten doch so häufig, dass die Schimmelsanierung ein lohnendes Geschäftsfeld ist. (Bild: Otto Richter GmbH – Feuchteklinik)

Ein nicht unwesentlicher Markanteil entfällt in der Bausanierung auf die Schimmelsanierung. Auch wenn bei einer Schimmelsanierung nur ein geringer Eingriff in die Bausubstanz erfolgt, schimmelt es in Altbauten doch so häufig, dass die Schimmelsanierung ein lohnendes Geschäftsfeld ist. (Bild: Otto Richter GmbH – Feuchteklinik)



In Altbauten werden häufig die Fenster ausgetauscht, um Heizenergie zu sparen: ein sinnvoller Eingriff, der jedoch gut geplant sein muss, um anschließend Schimmelprobleme zu vermeiden. Ein fenstertausch bietet sich vor allem dann an, wenn Teile der Außenwände von außen oder innen gedämmt werden. (Bild: www.famaxx-solution.de)

In Altbauten werden häufig die Fenster ausgetauscht, um Heizenergie zu sparen: ein sinnvoller Eingriff, der jedoch gut geplant sein muss, um anschließend Schimmelprobleme zu vermeiden. Ein fenstertausch bietet sich vor allem dann an, wenn Teile der Außenwände von außen oder innen gedämmt werden. (Bild: www.famaxx-solution.de)



Zwar steht bei Altbausanierungen meist die energetische Verbesserung im Vordergrund, oft ist es aber nicht oder nur schwer möglich, die Fassade von außen zu dämmen, wie bei diesem Altbau. Dann kommt auch eine Dämmung von Innen infrage. Die Vorgaben für Energieeffizienz sind bei denkmalgeschützten Bauten gelockert. (Bild: B+B BAUEN IM BESTAND/M. Mansel)

Zwar steht bei Altbausanierungen meist die energetische Verbesserung im Vordergrund, oft ist es aber nicht oder nur schwer möglich, die Fassade von außen zu dämmen, wie bei diesem Altbau. Dann kommt auch eine Dämmung von Innen infrage. Die Vorgaben für Energieeffizienz sind bei denkmalgeschützten Bauten gelockert. (Bild: B+B BAUEN IM BESTAND/M. Mansel)


Asbest befindet sich immer noch in einem Großteil aller Altbauten, die vor 1995 erbaut wurden. Häufig ist es ohne eine umfassende Beprobung nicht möglich, alte Bauteile zu erkennen, die Asbest enthalten. Alte Bodenbeläge, wie im Bild, wurden oft mit asbesthaltigem Kleber fixiert. Asbestsanierungen dürfen nur von dafür qualifizierten Unternehmen unter besonderen Schutzmaßnahmen durchgeführt werden. (Bild: Stefan Johannsen)

Asbest befindet sich immer noch in einem Großteil aller Altbauten, die vor 1995 erbaut wurden. Häufig ist es ohne eine umfassende Beprobung nicht möglich, alte Bauteile zu erkennen, die Asbest enthalten. Alte Bodenbeläge, wie im Bild, wurden oft mit asbesthaltigem Kleber fixiert. Asbestsanierungen dürfen nur von dafür qualifizierten Unternehmen unter besonderen Schutzmaßnahmen durchgeführt werden. (Bild: Stefan Johannsen)

Sachgemäße Bausanierungen sind immer dann notwendig, wenn das Gebäude technisch veraltet oder die Nutzung aufgrund von Schäden begrenzt ist. An diesem Punkt stellt sich vielfach die Frage, ob eine komplexe Sanierung des Gebäudes erforderlich ist oder ob bereits eine Teilsanierung einzelner Bereiche ausreicht. Weist die Immobilie tiefer gehende Schäden auf, oder sollen energetische Standards stark verbessert werden, ist eine Vollsanierung meist die bessere Lösung. Bei Mängeln von geringerem Ausmaß genügt es oftmals nur die betroffenen Teilbereiche mit den unten genannten Maßnahmen zu sanieren:
 
Kleinere Sanierungsarbeiten in den Bereichen Sanitäranlagen oder an den Fassaden erfolgen häufig ohne kompletten Leerzug des Hauses. Bei größeren Sanierungen gehört oft eine umfassende Planung dazu, die festlegt, was wann saniert werden kann, wenn die bestehende Nutzung beachtet wird. Gerade in Mietimmobilen können die Mieter nicht einfach „auf die Straße gesetzt“ werden.

Altbausanierung: Gebäude energetisch verbessern

Baumaßnahmen an einem Altbau haben oft in erster Linie das Ziel den Energieverbrauch zu reduzieren und höheren Komfort zu schaffen. Es gilt das betreffende Gebäude an den heutigen Stand der Technik anzupassen, um Kosten zu minimieren und die Umwelt zu schonen.
 
Neben alten und maroden Wasserleitungen stellt vor allem die schlechte Wärmedämmung in Altbauten ein großes Problem dar. Eine sanierte und gedämmte Fassade von außen oder innen reduziert hohe Wärmeverluste und spart gleichzeitig Energiekosten. Eng im Zusammenhang mit der Dämmung stehen die Fenster, die bei alten Gebäuden oftmals eine Schwachstelle (hohe Wärmeverluste, Eindringen von Feuchtigkeit) darstellen und im Rahmen der Sanierung meist mit überprüft werden. Sollen Fenster getauscht werden, muss immer die Bauphysik beachtet werden, weil mit dem Fenstertausch das Gebäude dichter und je nachdem anfälliger für Schimmel wird. Hier finden Sie einen Überblick zu Möglichkeiten Fenster auch in denkmalgeschützten Gebäuden zu sanieren.
 
Die komplette Sanierung eines Altbaus ist in der Regel sehr aufwändig, erstreckt sich auf viele Bereiche des Gebäudes und nimmt erfahrungsgemäß einen längeren Zeitraum in Anspruch. Bewohner müssen meist während des Sanierungszeitraums das Haus verlassen.

Bausanierung im denkmalgeschützten Bereich: Auflagen bringen Freiheiten mit sich

Bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude müssen oftmals diverse Auflagen der zuständigen Denkmalschutzbehörde beachtet werden.  
 
Gerade energiesparende Sanierungsmaßnahmen stellen im denkmalgeschützten Bereich eine besondere Herausausforderung dar. Gilt es Wärmeverluste über die Außenfassade zu redzuzieren, dann ist eine Außendämmung im Regelfall die erste Wahl. Diese lässt aber den Ursprungscharakter alter Fassaden (wie etwa Stuck- oder Klinkerfassaden) völlig verschwinden. Daher fallen die gesetzlichen Anforderungen an Wärmeschutz bei denkmalschützten Gebäuden milder aus als bei anderen Altbauten. Hausbesitzer sind beispielsweise von der Pflicht zum Energieausweis befreit.
 
Zum Schutz der Außenfassade kann alternativ zur Außendämmung aber auch eine Wärmedämmung von innen erfolgen. Das Ziel den hohen Energieverbrauch zu senken, wird damit gleichermaßen erreicht. In Absprache mit der Denkmalschutzbehörde ist auch der Austausch von undichten Fenstern oder defekten Heizkörpern möglich.
 
Bei allen Sanierungsmaßnahmen muss jederzeit die Bauphysik des Hauses beachtet werden, um mögliche Feuchte- und Schimmelprobleme zu vermeiden.
Die Auflagen für eine Sanierung können von Land zu Land unterschiedlich sein und sind vor Baubeginn unbedingt anzufordern. Bevor eine schriftliche Genehmigung seitens der Denkmalschutzbehörde nicht vorliegt, sollte der Bauherr keineswegs mit den Sanierungsmaßnahmen beginnen.
 

Schadstoffsanierung: Im Dunklen lauern Gefahren

Gebäudeschadstoffe sind in vielen Fällen nicht sichtbar. Häufig muss erst einer der an einer Bausanierung beteiligten den Verdacht äußern, dass in einzelnen Bauteilen Schadstoffe enthalten sein könnten. Eine Pflicht zur Beprobung auf gefährliche Schadstoffe besteht in Deutschland nur bei der Sanierung öffentlicher Bauten.
 
Dennoch können sich auch in Altbauten, die privat saniert werden, Schadstoffe verbergen. Werden diese (zum Beispiel Asbest) bei der Sanierung freigesetzt, ist das Unternehmen rechtlich gesehen verantwortlich, das die Sanierung durchgeführt hat. Das führt nicht selten zur Insolvenz von Betrieben. Daher ist bei jeder Sanierung Vorsicht geboten! Asbest kann sich zum Beispiel auch in alten Putzen, Spachtelmassen und Fliesenklebern verbergen.
 
Besteht einmal ein Verdacht auf Schadstoffe gehört zur fachmännischen Sanierung auch die flächendeckende Beprobung, damit später alle Vorkommen entfernt werden können. Sowohl zur Beprobung als auch zur Schadstoffsanierung kommen nur Unternehmen infrage, die über die entsprechende Sachkunde verfügen – ein lohnender Geschäftszweig übrigens, da sich noch Tonnenweise Asbest, PCB und Co. in deutschen Altbauten befinden. Und die werden, auch weil sich Gesetze verschärfen werden, in den nächsten Jahrzehnten ausgebaut werden müssen.
 

Empfehlungen zur Bausanierung

Arbeiten zur Bausanierung sollten nur selbst ausgeführt werden, wenn entsprechende Fachkenntnisse vorliegen. Ohne ausreichendes Wissen und genügend Erfahrungen sind Bausanierungen immer risikobehaftet und führen häufig zu weiteren Schäden und Kosten.
 
Statik und Bauphysik beachten! Bei nicht wenigen Sanierungsmaßnahmen sind Vorschriften u.a. zur Statik und zum Baurecht zu beachten. Oftmals sind sie obendrauf genehmigungspflichtig. Außerdem sind Eingriffe in die Bauphysik (wie Fenstertausch oder Wärmedämmung) unter Umständen mit schwer einzuschätzenden Folgen verbunden. Hier kommt es gerne mal zu weitreichenden Folgeschäden.
 
Schadstoffe ernst nehmen! Allen, die auch nur kleine Bereiche in Altbauten sanieren, ist dringend geraten, auf mögliche Schadstoffe zu achten und bei Verdacht sofort den Bauherrn in Kenntnis zu setzen. Im Zweifelsfall ist es besser, einen Auftrag zu verlieren, weil der Bauherr nicht bereit ist, die Kosten für die Beprobung zu tragen als Schadstoffe freizusetzen, die eigene Gesundheit zu schädigen und wirklich weitreichende rechtliche Konsequenzen in Kauf nehmen zu müssen! Hilfreich kann es in einem solchen Fall sein, einen Gutachter zu beauftragen für den man zwar zunächst selbst die Kosten trägt. Bestätigt sich der Verdacht, muss der Bauherr ohnehin handeln und dann auch zahlen.
 
Rat und Hilfe holen! Bei einer umfangreichen Bausanierung ist es demzufolge immer empfehlenswert sich fachkundigen Rat von einer Firma für Bausanierung einzuholen. Wer kleinere Sanierungsarbeiten durchführt, sollte den Rat von Kollegen einholen, sobald er Arbeiten ausführen muss, für die er nicht ausgebildet ist. Nur dann ist die Sicherheit gegeben, dass notwendige Sanierungsarbeiten ordnungsgemäß und sorgfältig ausgeführt werden.
 
Netzwerke aufbauen! Weil die Bausanierung ein Bereich ist, in dem viele Gewerke zusammenarbeiten und manchmal spezielles Fachwissen gefragt ist, empfehlen wir, sich ein stabiles Netzwerk aufzubauen und sich weiterzubilden, um in Zukunft immer noch weitere Leistungen anbieten zu können.
Umfassende Informationen für alle in der Bausanierung Tätigen bietet B+B BAUEN IM BESTAND mit der Homepage bauenimbestand24.de und in der Fachzeitschrift B+B BAUEN IM BESTAND.

Fachbegriffe in der Bausanierung

  • Kernsanierung:  Die Kernsanierung bezeichnet alle Maßnahmen zur vollständigen Wiederherstellung der Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes. Die betreffende Immobilie wird häufig bis auf die tragenden Elemente (wie etwa tragende Wände und Decken, Fundamente) zurückgebaut.
  • Instandhaltung: Zur Instandhaltung gehören alle Maßnahmen, die den derzeitigen Zustand und Wert von Gebäuden aufrechterhalten. 
  • Instandsetzung: Die Instandsetzung bezeichnet alle Maßnahmen zur Wiederherstellung von Gebäuden oder Bauteilen in einen funktionsfähigen und gebrauchstauglichen Zustand. Diese Maßnahmen beinhalten die Reparatur oder auch teils das Austauschen einzelner Bauteile. Die gegenwärtige Bausubstanz bleibt dabei in Form und Art weitgehend erhalten.
  • Modernisierung: Bei einer Modernisierung werden nicht mehr zeitgemäße Gebäude bzw. Bauteile auf den aktuell geforderten "Soll-Zustand" gebracht. Dies trifft beispielsweise den  Wärme-, Feuchte-, Schall- oder Brandschutz.
  • Rekonstruktion: Die Rekonstruktion hat zur Aufgabe die ursprüngliche Form und Art von Gebäuden oder Bauteilen wieder herzustellen oder wieder aufzubauen. 
  • Renovierung: Bei einer Renovierung liegt der Schwerpunkt im äußeren Erscheinungsbild. Mängel, die durch den gewöhnlichen Gebrauch entstanden sind, werden beseitigt und der anfängliche Zustand wird wieder hergestellt. Weiterhin zählen Verschönerungen oder Anpassungen an z.B. veränderte Wohnvorstellungen dazu.  
  • Restaurierung: Eine Restaurierung wird vorwiegend bei denkmalgeschützten oder alten Immobilien ausgeführt. Wenn die kulturelle Bedeutung und Funktion von Gebäuden durch vergangene Veränderungen oder Zerstörungen verloren gehen, werden die betroffenen Teile des Gebäudes wieder in den anfänglichen Zustand zurückversetzt.
  • Translozierung: Translozierung bezeichnet alle Maßnahmen zur Versetzung einer Immobilie. Gebäude werden abgebaut und originalgetreu wieder an einem anderen Ort aufgebaut. Diese besondere Form der Rekonstruktion ist dann notwendig, wenn der Immobilie der Totalverlust droht. Oft wird auch nur die historische Fassade eines Gebäudes abgetragen und auf einen Neubau aufgebracht.
 
Keyvisual und Teaserbild: AUSBAUPRAXIS/P.John
 

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